Pubblicato il
11.10.2023
4.10.2023
Il Turm Areal di Winterthur sta subendo una trasformazione da area industriale a centro pulsante per lavoro, tempo libero e comunità. L’uso misto sta diventando sempre più importante nello sviluppo di immobili e siti, il che richiede un'ampia gamma di competenze nel marketing e nella gestione. La collaborazione tra proprietario, gestore e Facility Management è cruciale. Nell’esempio del Turm Areal mostriamo come ISS supporta il cliente nella gestione, nell’assistenza dei locatari e nello sviluppo dell’area.
La torre alta 100 metri costruita in mattoni rossi è il secondo edificio più alto di Winterthur ed è un punto di riferimento della città e della regione. Con i suoi 24 piani, la Torre rossa (Roter Turm) è il centro del Turm Areal di Winterthur e, insieme agli edifici circostanti, plasma il carattere dell’edificio vicino alla stazione ferroviaria. Se in passato l’area era utilizzata da Volg come area produttiva, l’orientamento è cambiato notevolmente dopo la costruzione della Torre rossa alla fine del 1999. Oggi la tendenza è quella di un uso misto, che offre a diversi operatori spazi per uffici di prima classe in un ambiente stimolante e con servizi interessanti, perfettamente adattati alle esigenze delle aziende moderne. Dal 2017, il Turm Areal è di proprietà di Swiss Prime Site Immobilien SA (SPSI), che porta avanti con successo lo sviluppo con il supporto del fornitore di servizi immobiliari Wincasa e di ISS.
15 aziende utilizzano il Turm Areal per le loro attività commerciali. Tra queste vi sono aziende informatiche, studi legali, uffici di ingegneria e la ZHAW. Solo per l'università, circa 2.000 persone frequentano il sito ogni giorno. I locatari troveranno un’offerta di superficie flessibile e diversificata di spazi su oltre 37.000 metri quadrati. Oltre agli uffici, alle sale riunioni e alle sale di formazione, è presente anche un’allettante offerta di ristorazione, aperta anche al pubblico. Un luogo di incontro molto apprezzato è il bar sul tetto al 23° piano, con una vista panoramica unica su tutta Winterthur. Ulteriori attrattive sono le offerte stagionali di ristorazione nell’ampio cortile interno: chalet della fonduta in inverno, food truck in estate. Chacko Stephen è Facility Services Manager per il Turm Areal dal 2021. Essendo originario di Winterthur e diplomato alla ZHAW, ha un legame speciale con la struttura: «Per i miei studi ho trascorso molte ore nelle aule della ZHAW. Ho seguito i cambiamenti dell’area fin dalla mia giovinezza. Mi entusiasma il fatto che oggi posso svolgere un ruolo attivo nel dare forma all’area lavorando con il mio team a stretto contatto con Wincasa. Supportiamo il cliente con idee e con il rollout.»
In questo complesso mix di utilizzo, il Facility Management è la spina dorsale delle operazioni dell’immobile. ISS è responsabile della tecnica dell’edificio, della custodia, della pulizia, della reception, della posta e della sicurezza. Diverse aziende ottengono da ISS servizi di FM selezionati per le loro sedi, a seconda delle loro attività e delle loro esigenze. Ralph Schneider, responsabile di immobile di ISS, è presente in loco ogni giorno, conosce le particolarità di quest’area e si occupa di tutte le questioni operative. «Cerchiamo di occuparci degli inquilini nel modo più personalizzato possibile e di risolvere i loro problemi in modo rapido e pragmatico», afferma Schneider. Per i nuovi contratti di locazione, conduce un onboarding personale. «In questi colloqui scopriamo quali sono le esigenze delle aziende e possiamo offrire aiuto per la consegna dei mobili o per le ristrutturazioni. Grazie al mandato integrale, i locatari beneficiano della nostra esperienza e delle sinergie esistenti.»
Intervista
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Ralph Schneider si occupa delle richieste degli inquilini e del cliente.
Una sfida particolare in ambito tecnico è rappresentata dalla fornitura idrica, dal raffreddamento e dal riscaldamento, nonché dalla sicurezza antincendio per i 9.000 metri quadrati e i 24 piani. ISS ha creato una matrice di protezione antincendio specifica per l’edificio, sistemi speciali regolano la pressione dell’acqua fino ai piani superiori e, in caso di cambiamenti climatici, è necessaria una pianificazione e un adattamento lungimirante dei sistemi di ventilazione, poiché il calore e il freddo impiegano fino a 20 volte di più per percorrere la distanza fino al 24° piano. In un’estate calda con temperature esterne di 35 gradi, i tecnici di ISS devono raffreddare gli edifici per tempo e, se necessario, utilizzare elementi di raffreddamento esterni aggiuntivi per garantire la capacità di raffreddamento.
Nel Turm Areal la sostenibilità è molto importante e viene promossa a vari livelli. In termini di efficienza energetica, ad esempio, si sta promuovendo il passaggio alle luci a LED. La SPSI sta facendo esaminare da uno studio di ingegneria i sistemi tecnici per verificarne il potenziale di ottimizzazione, all’interno di uno studio e di una strategia energetica per l’intera area. ISS fa parte del team di progetto, agisce come sparring partner per le questioni di fattibilità e si occupa dell’implementazione, che a sua volta facilita il funzionamento successivo. Per le pulizie, ISS utilizza l’agente privo di sostanze chimiche GreenCleanZero, che si è rivelato particolarmente efficace per la pulizia delle finestre e la pulizia speciale. Viene promosso anche il tema dell’economia circolare. Dal 2021, gli inquilini della torre utilizzano tazze da caffè riutilizzabili e due stazioni di smaltimento centralizzate consentono lo smaltimento differenziato dei rifiuti. Una valutazione annuale fornisce informazioni sulla quantità e sulle categorie di rifiuti e costituisce una base di decisione per organizzare lo smaltimento in modo più ecologico con il cliente.
Per SPSI e Wincasa sono importanti i servizi di alta qualità, la flessibilità, l’orientamento ai costi e la soddisfazione del cliente. Il cliente e gli inquilini apprezzano la presenza e l’impegno del team ISS in loco. Chacko Stephen, Facility Services Manager di ISS: «Cerchiamo costantemente modi per migliorare il servizio per il cliente e gli inquilini e per aumentare l’attrattiva dell’area. Stiamo al momento testando una soluzione di reception digitale che consentirà il servizio oltre l’orario di ufficio. Un altro esempio è la riqualificazione delle superfici dei pavimenti, che erano opache a causa dell’usura e dell’età. Con la cristallizzazione, un sofisticato metodo di pulizia, siamo riusciti a rinfrescare il materiale e a ridare lucentezza al pavimento, migliorando l’aspetto generale. Il cliente ha inoltre risparmiato i costi di una costosa sostituzione.»
Andreas Gemperle Photoworkers
Profili personali
ISS Facility Services Manager
Chacko Stephen è responsabile del Turm Areal a Winterthur dal 2021. In precedenza, ha completato il Global Trainee Programme di 18 mesi presso ISS ed è stato successivamente responsabile dell’esecuzione di importanti mandati di grandi dimensioni presso ISS Svizzera nell’ambito Transition. Nativo di Winterthur, ha completato gli studi presso la ZHAW con una laurea in Facility Management.
ISS Responsabile d’immobile
Ralph Schneider è il responsabile di immobile e delegato alla sicurezza del Turm Areal dal 2021 ed è il referente per i problemi degli inquilini e dei clienti. Nato a Winterthur, ha conseguito l’attestato federale di custode e ha completato la formazione nell’ambito del Facility Management presso la Scuola Specializzata Superiore di Wetzikon ed è istruttore specializzato GVZ. Ralph Schneider porta con sé molti anni di esperienza nel corpo dei vigili del fuoco volontari di Winterthur. Queste conoscenze lo aiutano nel suo compito di delegato alla sicurezza di ISS per il Turm Areal.
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