«Visualizzare gli edifici come un sistema complessivo»

La crisi energetica e il conseguente aumento dei prezzi dell’energia e delle materie prime hanno attualmente un impatto significativo sul settore edilizio e immobiliare. I responsabili devono affrontare sfide enormi e il Facility Management sta diventando sempre più importante.

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Concetti di approvvigionamento alternativi, rapporti di fornitura più diversificati e misure per ridurre il consumo di energia, nonché il rispetto dei criteri ESG in conformità con i requisiti della tassonomia UE: tutto questo sta attualmente trainando il settore immobiliare. Questo non sorprende, perché gli edifici, a seconda della loro età e dello stato di costruzione,hanno una grande impronta ecologica.

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Di conseguenza, il Facility Management viene messo alla prova. Questo perché svolge un ruolo chiave nella realizzazione degli obiettivi climatici e si sta trasformando sempre più da amministratore a motore del cambiamento. Ne abbiamo parlato con Marc Amstutz, Head Sustainability presso ISS Svizzera, fornitore leader di servizi nel Facility Management.

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Signor Amstutz, in che modo il tema della sostenibilità sta attualmente cambiando il Facility Management? E dove è particolarmente forte?

In generale, ovunque è richiesto un impegno più chiaro per una maggiore sostenibilità. Questo riguarda tutti i fornitori di servizi FM. I clienti vogliono vederci contribuire al raggiungimento degli obiettivi ambientali e all'adempimento dei requisiti di reporting ESG. La sostenibilità deve essere vista anche da due prospettive, da un lato quella economica. La pressione sui costi è in costante aumento. L’obiettivo è quello di evitare i posti vacanti dovuti alle nuove forme di lavoro, come ad esempio il lavoro da casa. Aumenta anche la richiesta da parte dei proprietari di immobili di dotare i propri edifici di etichette. Dall’altra, c’è l’attenzione ecologica all’obiettivo di un parco edifici neutrale dal punto di vista climatico.

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In questo contesto, aumentano i requisiti di reporting. È qui che possiamo supportare i nostri clienti, ad esempio nella registrazione e nella garanzia di qualità dei dati energetici o nell'implementazione di misure per una maggiore efficienza energetica. Nel migliore dei casi, ciò si traduce in una situazione ecologica ed economica vantaggiosa per tutti. Purtroppo non è così ovunque. Per gli edifici con aree esterne, sono sempre più rilevanti anche le misure per promuovere la biodiversità. Queste hanno un valore ecologico ed economico, ad esempio perché ci rendono più resilienti nell'affrontare i cambiamenti climatici. Ma inizialmente comportano dei costi.

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Cosa dovrebbe essere soddisfatto esattamente perché si verifichi una situazione così vantaggiosa per tutti?

Una situazione simile può essere raggiunta soprattutto quando si tratta di aumentare l’efficienza energetica, ad esempio attraverso l’uso di energie rinnovabili, l’automazione degli edifici o in generale l’ottimizzazione energetica dei sistemi all’interno di un edificio. Si tratta di possibili misure a breve termine. A lungo termine, sono previsti progetti di ristrutturazione completa che potrebbero contribuire a un parco edifici neutrale dal punto di vista climatico. Questo include, ad esempio, l'adeguamento delle macchine o la sostituzione dei sistemi di riscaldamento, che di solito si ripaga solo dopo qualche tempo.

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Ma è proprio questo il punto: il tempo scorre, gli obiettivi climatici devono essere raggiunti entro una certa data. Ciò significa che dobbiamo progredire con edifici più sostenibili. Che impatto ha tutto questo sulla vostra attività?

Possiamo notare che ci sono molte misure a breve termine che possono essere implementate rapidamente, come le ispezioni energetiche, le ottimizzazioni operative energetiche o il controllo energetico. Si registrano i dati una volta sola e si può determinare rapidamente la situazione e se i sistemi sono impostati correttamente. Anche il passaggio a detergenti ecologici può fare una grande differenza. Per altri argomenti ci vuole un po' più di tempo. Per prima cosa è necessario analizzare adeguatamente un edificio e valutare quale progetto di ristrutturazione – sostituzione dell’impianto di riscaldamento o rinnovamento dell’involucro dell’edificio – sia più adatto.

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E cosa fa ISS stessa, anche per quanto riguarda il rispetto dei criteri ESG?

All’interno di ISS, l’attenzione si concentra su tre blocchi tematici: clima ed energia, materiali e rifiuti, aree e strutture. Stiamo cercando di ottimizzarci in tutte e tre queste aree e abbiamo anche fissato obiettivi di zero emissioni nette entro il 2030 (Scope 1 e 2) e il 2040 (Scope 3) - in relazione all’intero Gruppo e a ISS Svizzera. Abbiamo anche fissato obiettivi climatici a breve termine riconosciuti dalla Science Based Targets Initiative (SBTi).

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«I nostri servizi di Facility Management forniscono un importante contributo agli obiettivi ambientali e climatici dei nostri clienti.»

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È chiaro che ora dobbiamo posizionarci meglio in tutti i nostri servizi e nei nostri edifici per ridurre la nostra impronta di carbonio. Ad esempio, stiamo riducendo la nostra flotta accorpando i viaggi e aumentando la percentuale di veicoli ad alimentazione elettrica. Offriamo anche abbonamenti ai trasporti pubblici o alla mobilità combinata. Tentiamo inoltre di utilizzare sempre più spesso dispositivi e materiali prodotti con minori emissioni di CO₂. In alcune regioni disponiamo anche di un pool di apparecchi interni all’azienda. Se è necessaria una macchina per la pulizia specifica in un determinato luogo, è possibile accedere a questo pool.

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Questo modello di condivisione ci permette di ridurre il nostro parco apparecchi. Abbiamo inoltre un programma completo per la riduzione dei gas serra lungo l'intera catena di fornitura. Stiamo quindi discutendo le opzioni con i nostri principali fornitori per ottenere prodotti più rispettosi del clima che possiamo utilizziamo internamente e che possono utilizzare i nostri clienti.

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Questo significa che può creare un impatto anche con i suoi clienti. Queste soluzioni più ecologiche costano anche di più?

Sì, può certamente essere così. Tuttavia, i nostri clienti ricevono anche un valore aggiunto ecologico grazie ai nostri servizi. Riducendo le nostre emissioni di CO₂, contribuiamo automaticamente al raggiungimento degli obiettivi climatici dei nostri clienti. Perché: i servizi che forniamo ai nostri clienti fanno parte dell'impronta climatica dei nostri clienti (Scope 3).

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Inoltre, i nostri servizi contribuiscono a migliorare le valutazioni degli edifici, come ad esempio il GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Questo rating è fondamentale per i proprietari di portafogli immobiliari. La fornitura di dati sta diventando sempre più importante. Stiamo lavorando per mettere a disposizione dei nostri clienti i dati raccolti dagli edifici che gestiamo, in modo che possano utilizzarli per i loro reporting.

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Il settore edile e immobiliare, in particolare, sono sotto stretta osservazione nel dibattito sulla sostenibilità. Molti edifici hanno bisogno di essere ristrutturati o addirittura ricostruiti. Quando si tratta di tali discussioni, ristrutturare o ricostruire: qual è l’atteggiamento di un fornitore di servizi FM?

Per noi, un edificio è sostenibile se ha la minore impronta ecologica possibile o se addirittura dà un contributo positivo all'ambiente, come ad esempio le case Energy Plus o gli edifici con spazi verdi circostanti che promuovono la biodiversità. Idealmente, i materiali sostenibili vengono utilizzati già durante la costruzione. Ristrutturare un vecchio edificio spesso è più sensato che demolirlo. Bisogna considerare un edificio come un sistema complessivo e vedere come farlo funzionare nel modo più efficiente possibile.

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Ciò significa che i materiali o le sostanze che entrano in questo sistema devono provenire da fonti sostenibili e sostenere il percorso verso un edificio energeticamente positivo. Le ristrutturazioni e le ottimizzazioni operative sono moduli di soluzione estremamente efficaci. Siamo molto attivi in questo settore e offriamo analisi complete degli edifici. Abbiamo programmi con cui realizziamo progetti di ristrutturazione specifici in collaborazione con la gestione dei progetti di costruzione. Se si affrontano correttamente questi progetti, si può ottenere molto dalle ristrutturazioni.

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Tuttavia, questo «giusto approccio» non sembra essere sempre adatto ovunque. L’approccio ricorda spesso la «politica del cerotto»: si rinnova solo ciò che è più urgente.

Potrebbe essere un'impressione soggettiva. Con i nostri principali clienti, stiamo sperimentando che da un lato vogliono passare a fonti di riscaldamento da energie rinnovabili, ma dall'altro stanno anche affrontando allo stesso tempo le ristrutturazioni all'involucro dell'edificio. È un approccio che noi stessi consigliamo sempre. Ma alla fine si tratta sempre di decisioni di investimento. Anche la gestione del ciclo di vita gioca un ruolo importante, che viene affrontata in modo molto diverso dai proprietari.

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Ciascuno dei nostri clienti ha una propria tabella di marcia per la protezione del clima. Il nostro ruolo di fornitori di servizi FM è quello di aiutarli a gestire questa tabella di marcia con la nostra ampia gamma di servizi ambientali.

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Per i clienti più importanti, questo sembra essere un fatto scontato. Tuttavia, ci sono molti piccoli proprietari di immobili, tra cui le PMI, che spesso non dispongono di alcun Facility Management «completamente sviluppato». Da dove devono iniziare queste organizzazioni?

Un primo passo è certamente l'analisi dell'edificio e la visione dell'edificio come un sistema complessivo con input e output. È quindi possibile identificare meglio i «frutti a portata di mano» con cui è possibile ottenere vittorie rapide. Esempio dei nostri servizi nel settore gestione energetica: l'ottimizzazione dei sistemi durante il funzionamento ha un impatto sull'ambiente e porta a minori costi operativi. Ma molto si può ottenere anche con i nostri servizi ecologici nei settori della pulizia degli edifici, della raccolta differenziata e dei cicli di riciclaggio. Da un punto di vista puramente di CO₂, tuttavia, il settore energetico è la leva più importante: ridurre il consumo di acqua e aumentare l’efficienza energetica.

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E anche le PMI possono iniziare con questo. Chi si è posto inoltre obiettivi climatici a zero, li raggiungerà solo con misure di economia circolare. Assicurarsi di ridurre in qualche modo le emissioni di CO₂ non è sufficiente. Raggiungeremo i nostri obiettivi solo se riusciremo a mantenere i materiali in ciclo. Presso ISS abbiamo quindi individuato un altro materiale riciclabile che spesso si trova negli edifici adibiti ad uffici: gli asciugamani di carta. Questi costituiscono fino al 20 percento dei rifiuti. Grazie al servizio «ISS PaperCircle», questi asciugamani di carta vengono raccolti e rilavorati dal produttore in nuova carta igienica. Complessivamente, oltre ai grandi clienti, anche le PMI riconoscono sempre più che i nostri servizi di FM ecologici possono dare un contributo importante ai loro obiettivi ambientali e climatici.

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In che misura un piccolo proprietario d’immobili può far fronte da solo alle crescenti e complesse esigenze di sostenibilità – o è quasi sempre necessario un supporto esterno?

Oltre al funzionamento ecologico, noi di ISS possiamo fornire supporto in molti settori, sia nell'analisi del portafoglio edifici per le ottimizzazioni energetiche, sia per le ristrutturazioni o per la registrazione automatizzata dei dati dell'edificio.

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Molti utenti di immobili ricevono, ad esempio, la bolletta elettrica ma dispongono di poche informazioni dettagliate sui propri consumi. Tuttavia, se i dati di consumo vengono registrati e analizzati automaticamente, e questo può essere fatto anche con il supporto dell’intelligenza artificiale, è possibile controllare meglio i consumi.

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Il potenziale di miglioramento può essere ricavato anche da altri dati relativi all’edificio, come ad esempio, l’efficienza energetica dell’involucro dell’edificio, l’età e le condizioni degli impianti, i materiali da costruzione utilizzati, ecc. Noi di ISS possiamo offrire un buon supporto in questo caso.

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Se rivolgiamo la nostra attenzione alle tendenze future: in quale direzione si sta sviluppando il viaggio? Più verso gli edifici con una lunga durata o più verso quelli con comprovata capacità di rinnovamento?

È evidente che si tratta di ottimizzare il parco edifici esistente. Quando si tratta di nuove costruzioni, viene prestata maggiore attenzione ai materiali da costruzione riciclabili. Questo vale anche per la progettazione, in modo da facilitare le successive variazioni d'uso degli edifici, le ristrutturazioni o lo smantellamento. La consapevolezza di questo aspetto è ormai diffusa nell'industria delle costruzioni e ci sono molte iniziative a favore della circolarità dei materiali da costruzione.

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Anche la digitalizzazione gioca un ruolo sempre più importante. Oggi gli edifici possono essere rappresentati come «gemelli digitali», in modo da sapere dove e quali materiali sono installati. Tuttavia, ciò riguarda principalmente gli edifici di nuova costruzione; per gli edifici esistenti, questo comporta investimenti considerevoli, poiché i dati devono essere innanzitutto raccolti.

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Cosa significa questa digitalizzazione per il Facility Management? Quali cambiamenti ci saranno, ad esempio attraverso l’automazione?

I sensori e le nuove tecnologie forniscono informazioni importanti per rendere le operazioni degli edifici più efficienti e sostenibili. La digitalizzazione fornirà supporto a tutti i profili professionali del FM. Non ci saranno quasi mai sostituzioni dirette. I robot per la pulizia, anche se innovativi, non cambiano la situazione; spesso sono facili da usare solo per aree specifiche.

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Le soluzioni digitali nel FM vanno ben oltre. Le soluzioni di Building Information Modelling (BIM) o l’Internet of Things sono sempre più utilizzate per ottimizzare il funzionamento di un edificio. Nella nostra sede centrale CUBE, che funge anche da «laboratorio vivente», stiamo facendo buone esperienze con i sistemi basati su sensori, che possono essere utilizzati anche per controllare meglio i nostri servizi. Questo include, ad esempio, il monitoraggio in tempo reale dei sistemi tecnici dell'edificio, soluzioni di gestione automatizzate delle pulizie, l’ottimizzazione degli ambienti a basso consumo energetico e strumenti digitali per la comunicazione con i collaboratori.

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Il nostro reparto Innovazione e Trasformazione digitale segue da vicino le tendenze e ha già sviluppato oltre venti soluzioni digitali che utilizziamo in CUBE e presso i clienti.

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In conclusione: in ogni edificio ci sono residenti o persone che vi lavorano. Quale contributo possono dare al raggiungimento degli obiettivi climatici?

Si tratta innanzitutto di un uso consapevole dell’energia, dell’acqua e dei rifiuti. I corsi di formazione possono essere d’aiuto in questo senso, così come le campagne di sensibilizzazione su temi come il riciclaggio o l’economia circolare. Più è facile per gli utenti adottare un comportamento più sostenibile, più è probabile che lo accettino. Almeno questo è ciò che dimostrano le nostre esperienze.

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